Spazi per attività comuni

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A seguito dell’efficacia della variante al PGT, vige la definizione di “Superficie Accessoria” (SA) contenuta nell’art. 5 comma 7 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole, in coerenza con le definizioni tecniche uniformi di cui all’allegato B della DGR n. XI/695 del 24 ottobre 2018. Tale definizione elenca le superfici degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione che sono escluse dal calcolo delle Superficie Lorda (SL) ed in particolare, alla lettera i), ricomprende “gli spazi comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere”.
Per “spazi di un edificio aventi carattere di servizio” si intendono quelli destinati alle attività che siano funzionali allo svolgimento della destinazione principale, come ordinariamente inteso.
Pertanto ai sensi del vigente PGT è consentita la realizzazione di spazi comuni non computati in SL, a condizione che gli stessi costituiscano locali di servizio e depositi ad uso esclusivo condominiale.
In particolare è possibile applicare quanto indicato all’art. 74 esclusivamente qualora lo stesso non sia in contrasto con quanto sopra e con la specifica riportata alla lett. i) del citato art. 5, per le diverse funzioni sottoindicate:
-  per la funzione residenziale sono incluse nelle superfici accessorie, e nei limiti quantitativi dell’art. 74, unicamente le seguenti tipologie di locali di servizio, ad uso esclusivo condominiale o di almeno 4 unità immobiliari: sale di riunione condominiale, guardiole di portineria, oltre a depositi e spazi, anche dedicati al ricovero di cicli, entrambi senza i requisiti richiesti per i locali abitabili;
- per le funzioni produttive e direzionali sono incluse nelle superfici accessorie, e nei limiti quantitativi dell’art. 74, unicamente le seguenti tipologie di locali di servizio, ad uso esclusivo condominiale e non ad uso, né direttamente connesse, alle singole attività: sale di riunione condominiale, guardiole di portinerie, oltre a depositi e spazi, anche dedicati al ricovero di cicli, entrambi senza i requisiti richiesti per i locali abitabili.
I locali di servizio condominiale non potranno essere direttamente connessi alle singole unità immobiliari o attività e non distribuite ai vari livelli.
In linea generale non si ritengono invece da includere, nella definizione di superfici accessorie, gli spazi di servizio relativi alle attività turistico ricettive e alle attività di interesse pubblico o generale indicati all’art. 74 lett. a) non configurandosi come parti comuni condominiali, né locali di servizio condominiale in genere, bensì ad uso delle singole attività. Parimenti non si ritengono da includere nella definizione di superfici accessorie, in quanto non aventi carattere di servizio e né strettamente funzionali allo svolgimento della destinazione principale, gli spazi destinati a palestre, sale fitness e nidi aziendali.
Nelle more dell’aggiornamento del Regolamento Edilizio Comunale, per i servizi di interesse pubblico o generale oggetto di convenzionamento la cui superficie sia comunque computata in SL, rimane possibile continuare ad applicare quanto previsto dall’art.74 comma a) quarto punto, purché la convenzione preveda la trascrizione perpetua della destinazione degli spazi accessori ad uso comune ed esclusivo del servizio stesso.